泰禾负债2112亿？黄其森如何拆雷？ || 深度

始于闽北，黄其森带着泰禾集团一路北上，风风火火杀下千亿房企帝国，却在2018的地产寒冬里陷入焦灼——债积太多、高端项目受管控、10位副总裁弃船而去。资金压力下，黄其森如何拆雷？

本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：陈欣苗，编辑：程昱，设计：甄开心，编辑助理：苏欣然

一纸公告后，泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾）再次将自己推向聚光灯下。

5月29日，针对备受关注的“偿债能力”问询，泰禾回复称，“公司年报显示的574.28亿元短期债务，在2019年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。”

2018年报显示，泰禾的2112.47亿负债中，短期债有574亿，账户上只有115亿元，货币资金对短债的覆盖比只有0.26。紧绷的资金链引来深交所关注、市场质疑，泰禾频登议论场。

对于泰禾董事长黄其森来说，这几乎是想象不到的场景。曾凭借“高品质、高溢价”的院子系产品，这家闽派房企在地产界确立了江湖地位，如今却身陷债务泥沼、高管离职、市场围堵，这一切究竟是如何发生的？

闽商进京

泰禾故事的开始，和创始人黄其森有着千丝万缕的联系。

1996年，黄其森放弃体面的福建省建行工作，下海创立泰禾、进军地产界，先后在福州开发天元花园、天元美树馆等楼盘。

事实上，在地产界诸位大佬中，黄其森是少有的科班出身——15岁考入福州大学建筑系，至今仍被学院官网给予“土木人的商业神话”称号。

2002年，大部分的闽系房企还在福建积累资本之时，黄其森率先领泰禾挥师进京，在与燕郊一河之隔的通州潞城开发“运河岸上的院子”。众人皆难以想象，这个出了东六环的项目，最终会被誉为中式别墅的发端，成就以中式院子自成一派的泰禾跻身房地产TOP20。

▲泰禾北京院子。

彼时，欧美风情流行，一众房企都将房子建成现代风格，黄其森却执意要打造中式别墅，“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中国人自己的乡愁呢？”

生于1965年的黄其森自幼受到作为语文老师父亲的言传身教，钟情于中国传统建筑文化，有着对院子的深刻理解，“院子之于我们中国人，早已不仅仅是一种生活方式的铺陈，更作为一种内在于我们文化血脉的基因，体现着对生命真意的世界观。”

但尽管在设计理念和市场推广上都相当卖力，首度面世的“运河岸上的院子”并不叫座，首期入市的101套别墅，门可罗雀，成为北京市场上有名的“曲高和寡”者。

质疑汹涌而来，销售僵局之下，黄其森和泰禾不得不升级改造院子，将墙高提到4米，面积扩到400-1500平米，门面升级为壮观的大宅门。

2009年8月，“运河岸上的院子”二期重出江湖。时值房地产市场迎来最好的时光，开盘两个月，二期院子承包北京500万以上别墅成交套数、成交金额第一的“双冠王”。黄其森赢了，成功把原本价值6亿元的楼盘，卖出了80亿元的价格。

5年后，被改造成江南水乡风的中国院子问世，一炮而红被誉为“国宅”。这家来自福建的房企，踩着时代的节点，迎着中国新富基层的口味，销售业绩不断飘红，一举夺得2014年北京别墅销量冠军以及全国2000万以上别墅销量冠军。

“他很执着、执迷细节、乐于创新，这也是泰禾品质蜚声全国的原因所在，”在万通控股董事长冯仑看来，黄其森和他一样，“追求理想，顺便赚钱。”

从地方品牌跃居全国品牌后，黄其森扬言进军商业地产。2011年，泰禾拿下福州北城和东城两幅地块，计划“再造一个东街口，一个让福建人为之骄傲的东街口”。

▲黄其森，泰禾集团董事长。

这一次，情怀之外，黄其森对标王健林。在他的蓝图中，泰禾要学习万达的速度和模式，更要超越万达的品质，“我们不复制产品，我们要为这座城市创造作品，为时代奉献精品”。

铺大局，埋隐患

平实、内敛、冷静而温和，这是外界对黄其森最多的评价，但就是这样一位用极致耐心打造院子的人，在2013年起带领泰禾大肆圈地、激进扩张，埋下一颗又一颗地雷。

2012年，泰禾营收26.3亿元、利润3.2亿元，次年其便豪掷195.3亿元拿下北京、上海、福建12幅地块；2015年，其再斥57亿元拍得深圳2块地，以8万元楼面地价刷新全国地王纪录。

到了2016-2017年，“降杠杠”成主流，万科等企业均对市场保持谨慎态度时，泰禾逆势而行。数据显示，其拿地金额从2016年的266.4亿元攀升至552.4亿元，新增土储面积从2015年的38.69万平米增至792.8万平米。

▲2014-2018年6月泰禾集团新增土储面积概况。

“2013年-2015年，泰禾在北京、上海、深圳通过公开市场获取了大量的优质土地。今天的业绩证明了当年的判断。”在黄其森的逻辑里，此为顺应市场大势的壮举。

值得一提的是，从2016年开始，泰禾通过收并购拿到90%的土地，“平均来看，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半左右”。

黄其森信心满满，“土地成本是最大的成本，我们把它控制住了，回旋余地就很大了，我们不会再在其他成本上特别纠结，我们只走精品路线。”

事实却证明，泰禾并没有踩上土储利好期，2016-2017年间的地王项目扎堆入市后普遍亏损。同行融创中国执行董事汪孟德也曾感慨道，“经过2016年、2017年的涨幅，不少核心城市大体已经到顶了。”

而受宏观调控及地方政策影响，泰禾2016年在广深区域拿下的项目进展缓慢，深圳尖岗山“地王”项目也迟迟未能入市。

除此之外，泰禾部分并购项目本身复杂的股权关系以及背后隐藏的债务、规划等问题，也让泰禾多次与出让方对簿公堂。从去年的泰禾南京青龙山项目债务纠纷，到今年的沃得宝华股权纠纷，泰禾在泥潭里越陷越深。

更为严峻的是，高杠杆扩张带来了高负债率。截至2019年第一季度，泰禾资产负债率为85.4%，远高于行业资产负债率70%的警戒线，而净资产负债率仍高达279.19%。

▲2014-2018年，泰禾集团净资产负债率情况。

债务数据处于高位，泰禾的债务偿还能力也有待验证。

截至2018年，泰禾在手货币资金为149亿元，不足以覆盖160.38亿元的短期负债，更无法覆盖其一年到期的非流动性负债413.9亿元。此外，泰禾的速动比率为21.68%，资产立即变现用于偿还流动负债的能力较差。

简言之，得益于一场不顾后果的豪赌，泰禾在2017年迈进千亿房企阵营，却也在2018的房产寒冬里陷入焦灼，地没囤对，债积太多。

“人力高周转”

“危机已经过去，现在的泰禾，已经没有大的问题。”唱衰的声音不绝于耳，黄其森接受自媒体“包邮区”采访时却表示，比起债务压顶，更大的困难是团队士气需要凝聚。

过去一年间，泰禾高薪搭建队伍，既有龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福高管陈波和李斌、万科集团西安公司总经理钱嘉等同行的高管，也有中国证监会第七/八届发审委员会委员封和平、北京市住建委综合审批改革办处长周润娟、建行总部投资银行部总经理黄曦等体制内人才。

按照黄其森的设想，招揽来的这波人将各司其职，在财务、投资、品牌、政府关系、“泰禾+”、营销等方面发光发热。然而事与愿违，被挖的钱嘉、陈建豪、伍小峰等人履职不足一年便离职，沈力男、朱进康和郑钟等老人还弃船而去。

据“包邮区”报道，过去一年，黄其森每天都在中国院子面试高管。中国院子也经常有百来个高管开会，高管们呼啦啦来开会的场景甚是壮观，但这么大的高管团队，不知能有几人被黄其森完全信任。

这与黄其森的个人意识不无关系。

在泰禾，岗位设置实施“双人四眼”制度，一个岗位两、三套人是常态，高管的工作也分得极其细致，从品牌营销到战略投资、信息化管理，集团的每一项具体业务皆设专门的副总裁。此外，大大小小的会黄其森都会参加，小到每套房子的具体定价、项目开盘，都要亲自指示、参与管理。

而据多位在黄其森身边的高管向自媒体“地产一条”透露，黄对一个人的喜欢和嫌弃可能只是一瞬间，上午开会还在表扬，下午就让人力把这人炒了。即便你干得再好，他也会让人力在市场上不断找你这个岗位的人。

“大部分企业家身边都有一帮死忠粉。但黄老板像一个典型的中年男人：一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。”自媒体“包邮区”主理人如此评价道。

财经评论员严跃进则表示，从实际过程看，企业若是因为产品创新，那么适当做人力资源优化也必要的，但是对于一些企业原有的员工，也需要给予关注。若是此类管理层离职，本身对于此类企业也是有压力的。

“泰禾创业23年至少有20年处在破产边缘，但每逢险境总能化险为夷，并在过程中实现了规模扩张，渐渐到了大而不能倒的地步。”不知此时，黄其森还能否带着他的员工一起迈过如今这道坎。

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